Achiziția unei locuințe prin credit ipotecar implică mai mulți pași legali și financiari. Printre cei mai importanți se numără semnarea antecontractului și, ulterior, a contractului de vânzare-cumpărare. Aceste etape garantează drepturile cumpărătorului și permit accesarea creditului în condiții sigure.
1. Ce este un antecontract (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)
Antecontractul este un acord prin care vânzătorul și cumpărătorul se angajează să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Este util în cazul creditului ipotecar pentru a rezerva proprietatea prin antecontract pentru a arăta seriozitatea tranzacției. Ideal, cumpărătorul ar trebui să aibă o pre-aprobare bancară înainte de semnare, aceasta poate fi valabilă de o lună la câteva luni, în funcție de bancă, este utilă pentru a cunoaște la ce sumă ne încadrăm, dar și pentru a rezerva oferta de dobandă de pe piață de la momentul aplicării pentru pre-aprobare.
De reținut este ca în România scorul FICO nu contează pentru acordarea unui credit ipotecar, dar ca este bine să nu avem multe interogări recente și să nu avem întârzieri de plată la alte credite.
Avansul stipulat poate fi o sumă mică (de exemplu 5%), iar restul contribuției proprii poate fi plătit în ziua semnării contractului final. Unele bănci acceptă finanțarea și fără antecontract.
Este important ca notarul să fie ales de cumpărător, iar suma achitată ca avans să fie înscrisă în Cartea Funciară. În cazul achiziției de la dezvoltator, acest lucru nu este întotdeauna acceptat. Cumpărătorii pot apela la un notar sau avocat propriu pentru verificarea actelor.
Înainte de demara procesul, cumpărătorul poate cere copii după actele locuinței pentru a le studia și a le trimite notarului pentru a programa semnarea. Cumpărătorul poate obține singur un extras de informare prin ANCPI.
Acte necesare:
- Act de proprietate (poate fi contract de vânzare, certificat moștenitor, donație)
- Documentație cadastrală (releveu, plan de amplasament, încheiere de intabulare)
- Acte de identitate ale proprietarilor, certificat de căsătorie sau divorț (dacă e cazul)
- Certificat de performanță energetică
- Notarul va obține extrasul de Carte Funciară)
2. Ce conține un antecontract standard
- Datele de identificare părților implicate – nume, adresă, CNP
- Descrierea completă a imobilului – adresa completă, suprafața terenului/clădirii, numărul de identificare cadastrală, starea fizică a bunului
- Prețul agreat, moneda și cursul valutar
- Avansul (între 5% și 25%, dar poate fi mai mare)
- Termenul până la semnarea contractului final (de preferat minim 2 luni)
- Lista bunurilor care rămân în locuință (mobilier, electrocasnice)
- Data predării imobilului, condițiile sub care pot fi reziliate antecontractul, penalitățile pentru nerespectarea termenilor
- Clauze de reziliere – încălcarea termenilor de plată, descoperirea unor probleme/ vicii legate de proprietatea bunului, nerespectarea obligațiilor asumate
Este recomandat să existe clauze prin care cumpărătorul poate primi înapoi avansul în caz de neacordare a creditului, pierderea locului de muncă, forță majoră sau descoperirea unor vicii ascunse. Vânzătorul poate accepta aceste condiții mai ușor dacă se renunță la clauza privind plata dublului avansului în cazul în cazul in care din orice motiv cumpărătorul nu merge șai departe și decide să nu mai cumpere. De reținut este ca rareori dezvoltatorii acceptă alegerea notarului.
După legea Nordis, în cazul cumpărarii de la dezvoltator, promisiunile de vânzare pot fi încheiate doar după preapartamentare și deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare. Notarul public este obligat să noteze antecontractul în cartea funciară cel târziu în următoarea zi lucrătoare. În cazul în care nu cumpărăm de la dezvoltator, avem libertatea să cerem notarea în CF, dar proprietarul nu este obligat să accepte.
Transferul avansului către vânzător se recomandă a fi făcut prin online banking, direct în fața notarului. Cumpărătorul trebuie să păstreze dovada plății și a încasării.
Părțile ar trebui să primească cu cel puțin o zi înainte un draft al antecontractului pentru consultare.
3. Avansul: cât și cum se plătește
Avansul din antecontract nu este întotdeauna egal cu contribuția proprie cerută de bancă. Diferențele pot fi acoperite la contractul final. Dacă banca refuză acordarea creditului și nu există clauze clare în antecontract pentru recuperare, avansul se poate pierde.
4. Rolul băncii în proces dacă se cumpăra cu credit ipotecar
Banca va cere următoarele documente:
- Antecontractul semnat
- Extras de Carte Funciară
- Acte de proprietate
- Documentație cadastrală
Banca trimite un evaluator care va analiza imobilul. Mobila și electrocasnicele nu sunt incluse în evaluare. Cumpărătorul are dreptul să primească raportul de evaluare.
Dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul din antecontract, diferența va trebui acoperită din fonduri proprii. După aprobarea dosarului, banca emite acordul de finanțare.
5. Contractul de vânzare-cumpărare
Acte necesare din partea vânzătorului:
- Actul de proprietate
- Extras de carte funciară
- Documentație cadastrală
- Certificat fiscal de la ANAF pentru apartament care va demonstra că impozitul este plătit
- Certificat fiscal al vânzătorului care va demonstra că a plătit impozitele în localitatea în care domiciliază
- Certificat de performanță energetică
- Adeverință de la asociația de proprietari care arată plata la zi a întreținerii
- Ultimele facturi de utilități plătite (electric/gaze)
- Polița de asigurare obligatorie PAD
Acte necesare din partea ambelor părți:
- Acte identitate, căsătorie/divorț dacă este cazul
Semnarea are loc la notar sau, uneori, la bancă, unde sunt prezente ambele părți și un reprezentant al instituției financiare. În aceeași zi se semnează și contractul de credit.
Plata integrală se face de către bancă în câteva zile, prin transfer în contul vânzătorului.
După semnare, contractul se înscrie în Cartea Funciară, iar ipoteca se notează pe numele băncii. Cumpărătorul va primi un extras final de Carte Funciară care va dovedi intabularea pe numele său .
Acesta va avea 30 de zile să înregistreze locuința pe numele său, să devină titular contracte utilități (gaze, electric) și să comunice asociației de proprietari că a intrat în posesia locuinței. Cetățenii români care își schimbă domiciliul sunt obligați ca în termen de 15 zile de la producerea situației să solicite întocmirea și eliberarea unei cărți de identitate cu noul domiciliu.
Vânzătorul datorează impozit pe venitul din vânzare: 3% din prețul de vânzare dacă deține imobilul de sub 3 ani, sau 1% dacă îl deține de peste 3 ani. Nu mai există plafon neimpozabil; impozitul se aplică la întreaga valoare a tranzacției.
Taxele notariale sunt plătite de cumpărător (calculator taxe notariale).