Gradul de risc seismic: ce înseamnă și cum verifici o clădire înainte să cumperi

Grad de risc seismic: ce înseamnă și cum verifici o clădire înainte să cumperi

Încadrarea în grad de risc seismic: ce trebuie să știi când cumperi un apartament

Când cauți un apartament, prețul, zona și starea finisajelor sunt cele mai vizibile criterii. Siguranța structurală, în schimb, rămâne adesea o necunoscută, deși are impact major asupra valorii investiției și a siguranței personale. În România, încadrarea unei clădiri într-un grad de risc seismic este principalul indicator al vulnerabilității acesteia la cutremur.

1. Categoriile de urgență U1, U2, U3 (anii ’90)

În documentele mai vechi, este posibil să întâlnești clasificări de tipul U1, U2 sau U3. Acestea sunt categorii de urgență, stabilite în anii ’90 conform normativului P100-92, care nu mai este în vigoare.

U1, U2 și U3 indicau prioritatea de intervenție și stabileau termene pentru efectuarea consolidărilor (de la 2 la 10 ani), nu grade diferite de siguranță. O clădire U3 se considera atunci că are vulnerabilități structurale semnificative, dar cu un termen puțin mai lung acordat pentru intervenție.

De reținut:

  • Termenele stabilite atunci sunt astăzi depășite.
  • U1, U2 și U3 nu se traduc automat în clasele actuale de risc seismic.
  • Doar o nouă expertiză tehnică poate stabili încadrarea corectă în sistemul actual.

2. Clasele actuale de risc seismic: RsI, RsII, RsIII, RsIV

Sistemul actual, stabilit prin normativul P100-3/2019, definește patru clase:

  • RsI: risc ridicat de prăbușire totală sau parțială în cazul unui cutremur major. Clădirile din această clasă necesită intervenții urgente de consolidare și sunt prioritare în programele publice de reducere a riscului seismic. Trebuie marcate vizibil la intrare cu un panou standardizat, iar schimbarea destinației lor (de exemplu din locuință în spațiu comercial) este interzisă până la consolidare.
  • RsII: probabilitate redusă de prăbușire, dar risc ridicat de avarii structurale majore, care pot pune în pericol siguranța utilizatorilor.
  • RsIII: risc redus de avarii structurale semnificative, fără pericol major de colaps.
  • RsIV: risc neglijabil, corespunzător cerințelor de rezistență și stabilitate impuse de normele actuale de proiectare.

Cadrul legal pentru reducerea riscului seismic este stabilit prin Legea nr. 212/2022, care extinde finanțarea publică și pentru clădirile RsII, nu doar RsI.

3. Ce înseamnă că o clădire nu este încadrată în grad de risc seismic

O clădire neîncadrată nu este o clădire „fără risc”. Înseamnă pur și simplu că nu a fost niciodată expertizată tehnic. Conform AICPS (Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri), orice clădire din România, după expertizare, se va încadra într-una din cele patru clase.

Unde verifici încadrarea

Situația clădirilor expertizate este informație publică. O poți consulta:

  • AMCCRS București: lista oficială a imobilelor expertizate în București, gestionată de Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic.
  • Harta Blocuri: hartablocuri.ro, platformă care vizualizează pe hartă clădirile expertizate.
  • Harta interactivă ArcGIS: vizualizator online cu clădirile încadrate în clase de risc, pe București.
  • Primăria de sector sau primăria municipiului/orașului, pentru localitățile din afara Bucureștiului. Poți face o solicitare scrisă în baza Legii 544/2001 privind liberul acces la informațiile publice.

Atenție: unele primării au expertizat clădiri care nu apar încă în lista AMCCRS sau în bazele de date publice online. Asta înseamnă că, dacă lista oficială nu arată nimic pentru o anumită adresă, e bine să întrebi direct la primăria de sector sau de localitate dacă există o expertiză recentă, neactualizată încă în sistemul centralizat.

4. Normativele de proiectare seismică

Normativele au evoluat odată cu înțelegerea științifică a cutremurelor și cu lecțiile învățate după evenimentele majore (1940, 1977, 1986, 1990). Iată succesiunea principalelor reglementări:

  • Normativul condiționat pentru proiectarea construcțiilor civile și industriale din regiuni seismice P13-63, cu harta de zonare seismică STAS 2923-63;
  • Normativul de proiectare seismică P13-70, cu harta de zonare seismică STAS 2923-63;
  • Normativele de proiectare seismică P100-78 (81), cu harta de zonare seismică STAS 11100/1-77;
  • Normativele de proiectare seismică P100-92 (96), cu hărți de zonare proprii;
  • Codurile de proiectare seismică P100-1/2004 (2006), cu hărți de zonare proprii;
  • Codul de proiectare seismică P100-1/2013, cu harta de zonare proprie.

Pentru evaluarea clădirilor existente (nu pentru proiectare), normativul aplicabil este P100-3/2019, despre care vorbim în secțiunea următoare.

5. După ce normativ este evaluată o clădire și cine poate cere o expertiză

Evaluarea seismică se realizează conform normativului P100-3/2019 (textul integral, MDLPA), care reglementează procedura de evaluare a clădirilor existente.

Doar experții tehnici atestați de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) pot realiza o expertiză valabilă din punct de vedere legal. Un inginer proiectant de structuri, oricât de experimentat, nu este automat și expert tehnic atestat; sunt două calificări distincte. Lista experților atestați este publică pe site-ul MDLPA. Cine o poate cere:

  • Proprietarul individual al unei locuințe.
  • Asociația de proprietari, prin hotărâre.
  • Autoritatea publică locală, în cadrul programelor de reducere a riscului seismic.
  • Un cumpărător potențial, înainte de achiziție, dacă vrea o evaluare independentă (mai ales pentru clădirile construite înainte de 1978, anul primului normativ seismic).

Ce presupune: expertiza este o analiză de ansamblu a întregii structuri, nu doar a unui apartament. Procesul include investigații în fiecare unitate locativă, măsurători ale elementelor structurale, decopertări, cercetări geotehnice, testarea materialelor în laborator sau pe teren.

Costul unei expertize tehnice variază în funcție de mărimea și complexitatea clădirii, fiind de obicei de ordinul zecilor de mii de euro pentru un bloc. Pentru o casă individuală, costurile sunt mai mici. Recomandarea este să ceri oferte de la mai mulți experți atestați înainte de a contracta serviciul.

6. Clădirile noi: încadrare teoretică în RsIV

Clădirile construite recent, conform normativelor seismice în vigoare, ar trebui să se încadreze, teoretic, în clasa RsIV (risc neglijabil). Asta nu înseamnă că o clădire nouă este automat sigură, calitatea execuției contează la fel de mult ca proiectul. Standardele de proiectare și materialele utilizate astăzi sunt însă superioare celor de dinainte anilor ’90, iar vârsta mai mică a clădirii este un avantaj suplimentar.

În practică, expertizele tehnice pentru clădirile noi se fac de obicei doar dacă apar probleme structurale sau dacă se intervine asupra structurii. Pentru un cumpărător, certificatul de recepție și conformitatea cu normativele actuale sunt cele mai bune indicii de siguranță în absența unei expertize.

De reținut

  • Verifică încadrarea seismică înainte de a semna antecontractul, mai ales pentru clădirile construite înainte de 1978.
  • O clădire neîncadrată nu este sigură automat; verifică direct la primărie dacă există o expertiză neactualizată în lista publică.
  • Pentru clădirile RsI, schimbarea destinației este interzisă până la consolidare, ceea ce poate limita opțiunile de utilizare.
  • Pentru un cumpărător serios, contractarea unei expertize tehnice proprii, înainte de cumpărare, este o investiție justificată, mai ales pentru clădirile vechi din zone seismice active.

Surse utile

Etichete