1. Analizează piața imobiliară locală
Începe prin a studia anunțurile de vânzare din zona ta. Compară prețurile locuințelor similare în ceea ce privește suprafața, numărul de camere, etajul, anul construcției și facilitățile oferite. Acest lucru îți va oferi o idee despre prețurile practicate în piață. Dacă vecinii din apropiere au vândut recent, poți lua în considerare prețul comunicat de ei, însă trebuie să ții cont că uneori vânzătorii pot exagera în plus prețul.
2. Evaluează caracteristicile propriului imobil
Fii obiectiv și analizează următoarele aspecte ale locuinței tale:
Zona în care se află locuința ta
Zona are un impact major asupra valorii de piață. Apartamentele și casele situate în cartiere bine cotate – apropiate de centre de afaceri, școli bune, parcuri, mijloace de transport sau zone comerciale – vor avea un preț mai ridicat comparativ cu cele aflate în zone mai izolate sau slab dezvoltate.
De asemenea, percepția asupra siguranței, nivelul de zgomot, accesul la transport, infrastructură sau proiectele de dezvoltare urbană aflate în desfășurare pot influența semnificativ atractivitatea unei zone. Cumpărătorii se uită tot mai atent la aceste detalii, așadar este important să le iei în considerare când îți evaluezi proprietatea.
Starea generală și facilități
Este bine întreținută sau necesită renovări? Finisaje și dotări: sunt moderne și de calitate (exemplu instalații sanitare, electrice schimbate)? O locuință poate fi încadrată, în general, în una dintre următoarele patru categorii: de renovat, locuibilă, renovată recent sau renovată la standarde premium.
Și facilitățile oferite de bloc sau ansamblu, precum rampa de acces, intrare cu barieră, supraveghere video, locuri de joacă etc – pot adăuga la preț. Evident, costurile lunare de întreținere vor conta de asemenea.
Etaj și orientare
Apartamentele de la etaje intermediare sau cu vedere plăcută pot avea un preț mai mare. Se estimează că locuințele situate la parter sau la ultimul etaj pot avea un preț cu până la 10% mai mic față de cele de la etajele intermediare, dar pot avea avantajele lor. În cazul unui demisol sau al unui apartament situat la ultimul etaj într-un bloc fără lift (de exemplu, etajul 4 din 4), diferența de preț poate depăși chiar 20%.
Apartamentele cu orientare spre nord sunt considerate, de regulă, mai puțin luminoase și pot fi mai reci, ceea ce le poate face mai puțin atractive pentru cumpărători și poate influența negativ prețul de vânzare. Cumpărătorul potrivit poate totuși să aprecieze că va avea mai mult confort vara.
Anul construcției și modificările structurale
Un aspect important în evaluarea unei locuințe în România este anul construcției și încadrarea / lipsa încadrării in clasă de risc seismic. Dacă locuința ta a fost construită înainte de 1980, aceasta posibil nu respectă standardele moderne de siguranță în fața cutremurelor (primul normativ datează din 1978). Desigur, daca vorbim despre o vila consolidată interbelică în centru, atunci lucrurile vor sta diferit.
De asemenea, este important să iei în considerare dacă au fost făcute modificări structurale care ar putea influența stabilitatea clădirii și valoarea acesteia. În cazul în care locuința a suferit modificări structurale, acestea trebuie menționate la evaluare, iar în anumite cazuri, poate fi necesar să fie verificate de un specialist în construcții pentru a confirma siguranța și conformitatea cu reglementările în vigoare.
Clasa de eficiență energetică: un criteriu tot mai important
Încadrarea locuinței în clasa de eficiență energetică este un factor din ce în ce mai relevant pentru cumpărători, atât din perspectiva costurilor lunare de întreținere, cât și a confortului termic. Acest aspect este menționat obligatoriu în actele de vânzare-cumpărare, prin intermediul certificatului de performanță energetică.
Pentru blocurile vechi, eficiența energetică poate varia semnificativ în funcție de starea clădirii. Dacă blocul a fost reabilitat termic (izolat pe exterior, cu ferestre termopan și eventual modernizare a instalațiilor), locuința poate obține o clasă energetică mai bună – de exemplu, clasa B sau chiar A.
În schimb, un apartament într-un bloc vechi nereabilitat va avea, de regulă, o eficiență scăzută (clasa C sau D), ceea ce înseamnă pierderi de căldură mai mari și facturi mai ridicate.
Pe de altă parte, locuințele din blocuri noi, construite după standarde moderne, sunt aproape întotdeauna bine izolate termic și dotate cu sisteme eficiente de încălzire și ventilație. Astfel, acestea se încadrează de obicei în clasa energetică A, fiind mai atractive pentru cumpărători preocupați de consumul energetic și confort.
O clasă energetică superioară poate contribui la creșterea valorii locuinței și la o vânzare mai rapidă.
3. Loc de parcare sau boxa cu cadastru separat
Prima întrebare ar fi dacă dorești să le vinzi împreună cu locuința sau separat. Existența unui loc de parcare este un factor important care poate crește valoarea locuinței, iar un cumpărător cu credit ipotecar poate achiziționa locul de parcare in același credit doar dacă acesta este inclus în actele de vânzare și evaluarea bancară îl ia în considerare ca parte integrantă a tranzacției.
În cazul unui credit ipotecar, banca va solicita ca locul de parcare să fie inclus în același contract. Dacă sunt înregistrate pe contracte separate, locul de parcare sau boxa vor fi tratate ca imobile distincte. Un credit ipotecar nu poate acoperi două imobile diferite.
Prin urmare, pentru ca prețul acestora să fie inclus în credit, acestea trebuie să figureze pe același contract de vânzare-cumpărare la tranzacția finală. În cazuri excepționale, contractele separate pot fi acceptate.
4. Folosește instrumente online de evaluare
Pentru o estimare rapidă și obiectivă, poți utiliza platforme online care analizează datele pieței imobiliare.
SonarHome oferă un calculator gratuit de evaluare a apartamentelor, bazat pe un algoritm avansat care analizează sute de mii de oferte similare. Acesta ia în considerare factori precum amplasamentul, suprafața, etajul, anul construcției și prețurile curente de tranzacție din zonă. Odată ce ați făcut prima evaluare, veți primi prin email notificări cu evoluția prețului, ceea ce poate fi foarte util pentru cei care doresc sa urmărească evoluția preturilor pentru a vinde in viitor.
5. Consultă un specialist
Dacă dorești o evaluare mai detaliată și personalizată, poți apela la un evaluator imobiliar autorizat ANEVAR din zona ta. Evaluatorii pot oferi o analiză comparativă a pieței și îți pot recomanda un preț de vânzare realist.
În cazul în care dorești o evaluare profesionistă, este important să te asiguri că evaluatorul are toate acreditările necesare. Lista cu evaluatorii din România se poate găsi pe website-ul oficial https://www.anevar.ro.
6. Fii flexibil și pregătit pentru negocieri
Chiar dacă ai stabilit un preț de pornire, este important să fii deschis la negocieri. Cumpărătorii vor încerca să obțină un preț mai mic, iar tu trebuie să fii pregătit să justifici prețul cerut și să negociezi în mod eficient.
Este esențial ca vânzătorul să pregătească din timp un dosar complet cu toate actele necesare, pentru a evita întârzieri și a câștiga încrederea potențialilor cumpărători.
Cumpărătorii care achiziționează prin credit ipotecar vor avea nevoie de o evaluare realizată de un evaluator agreat de bancă; dacă valoarea stabilită de acesta este mai mică decât prețul de vânzare negociat, diferența va trebui acoperită din fondurile proprii ale cumpărătorului sau prețul va trebui renegociat.
De reținut că mobila și electrocasnicele nu vor fi luate în considerate în evaluarea băncii, ele putând fi incluse in preț sau oferite in schimbul unei sume de bani separat, un proces verbal la notar fiind util in ambele cazuri.
Apartamentele din Constanța și din București se vând cel mai repede. Proprietarii și dezvoltatorii au nevoie de aproximativ o lună și jumătate pentru a găsi cumpărătorii potriviți pentru locuințele puse în vânzare, potrivit https://www.imobiliare.ro.