Certificatul energetic al unei clădiri: ce înseamnă și de ce contează

Certificatul energetic al unei clădiri: ce înseamnă și de ce contează

Performanța energetică a unei locuințe este unul dintre criteriile care influențează cel mai direct calitatea vieții și costurile lunare. Un apartament cu izolație slabă poate avea facturi de încălzire de două sau trei ori mai mari decât unul bine izolat, pentru aceeași suprafață. Pe termen lung, diferența ajunge la sume considerabile.

Ce înseamnă performanța energetică a unei clădiri

Începând cu anii 2000, Uniunea Europeană a impus statelor membre obligația de a evalua și raporta performanța energetică a fiecărei clădiri tranzacționate. În România, evaluarea se face prin certificatul de performanță energetică (CPE), un document obligatoriu la vânzare, închiriere sau recepție a unei clădiri noi.

Performanța energetică reprezintă cantitatea de energie necesară pentru ca o clădire să funcționeze normal: încălzire, prepararea apei calde menajere, răcire, ventilare și iluminat. Este exprimată în kWh/m² pe an și reflectă, pe scurt, cât de eficient transformă clădirea energia consumată în confort interior.

Pentru clădirile noi, standardul actual este nZEB (nearly Zero Energy Building, sau clădire al cărei consum de energie este aproape egal cu zero). Standardul este obligatoriu pentru clădirile publice noi din 31 decembrie 2018 și pentru toate celelalte clădiri noi din 31 decembrie 2020. Înseamnă consum foarte redus de energie, acoperit într-o proporție semnificativă din surse regenerabile. Se atinge printr-o combinație de izolație termică performantă a anvelopei, ferestre cu termopan de calitate, pompe de căldură pentru încălzire și climatizare, și panouri solare (fotovoltaice sau termice) pentru acoperirea unei părți din consum din surse regenerabile.

Concret, conform reglementărilor tehnice, pragurile sunt:

  • Clădiri rezidențiale: consum de energie primară între 50 și 100 kWh/m²/an, în funcție de tipul clădirii și zona climatică.
  • Clădiri nerezidențiale: între 75 și 120 kWh/m²/an.

Clădirile sunt încadrate într-una din șapte clase energetice, de la A (cele mai eficiente) la G (cele mai ineficiente). Pentru clădirile rezidențiale moderne, încadrarea în clasele superioare se obține prin:

  • Izolație termică performantă a anvelopei (pereți, acoperiș, planșee, ferestre).
  • Ferestre cu geam termopan de calitate, cu factor de transmisie termică redus.
  • Sisteme eficiente de încălzire, ideal cu pompe de căldură sau centrale în condensație.
  • Ventilație controlată cu recuperare de căldură.
  • Surse regenerabile de energie: panouri fotovoltaice, panouri solare termice.

Diferența între clase nu este doar academică. O clădire în clasa F sau G poate genera costuri lunare de utilități cu 50-70% mai mari decât una în clasa A sau B, pentru aceeași suprafață.

1. Certificatul de performanță energetică (CPE)

Certificatul de performanță energetică (CPE) este documentul oficial prin care un auditor energetic atestă clasa energetică a unei clădiri sau a unei unități individuale (apartament). Este un instrument standard de informare pentru cumpărători, chiriași, autorități și instituții financiare. Cadrul legal care îl reglementează și îl face obligatoriu este Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, cu modificările și completările ulterioare.

Ce conține un CPE

  • Datele de identificare ale clădirii sau unității (adresă, suprafață utilă, suprafață încălzită).
  • Clasa energetică (A-G), reprezentată grafic pe o scară colorată similară cu cea a etichetelor energetice ale electrocasnicelor.
  • Indicele de performanță energetică, exprimat în kWh/m²/an.
  • Consumurile de energie primară și finală, inclusiv din surse regenerabile.
  • Cantitatea de emisii în echivalent CO2.
  • Recomandări de îmbunătățire, pentru clădirile existente: ce intervenții ar putea reduce consumul (izolarea anvelopei, înlocuirea ferestrelor, schimbarea sistemului de încălzire).
  • Codul unic de înregistrare generat de baza de date MDLPA. Fără acest cod, certificatul nu este valabil legal.

Un CPE elaborat corect are între 10 și 30 de pagini, cu calcule, schițe și fotografii anexate. Documentele suspect de scurte sau livrate fără inspecție la fața locului sunt, de regulă, neconforme.

Cine îl emite

CPE poate fi emis exclusiv de un auditor energetic atestat MDLPA. Există două grade de atestare:

  • Gradul I: atestare maximă, permite emiterea CPE pentru toate tipurile de clădiri (rezidențiale, birouri, comerciale, industriale, publice).
  • Gradul II: atestare restrânsă la clădiri rezidențiale (case individuale, apartamente).

Lista completă a auditorilor atestați este publică pe portalul MDLPA și poate fi verificată oricând. Atenție la „ofertele suspect de ieftine” (sub 200 de lei pentru un apartament), care provin uneori de la persoane fără atestat sau cu atestat suspendat. Un astfel de CPE poate fi anulat la o verificare ulterioară.

Costuri și durată

În 2026, costurile orientative sunt:

  • Apartament: 250-800 lei, în funcție de oraș, suprafață și complexitate.
  • Casă individuală: 400-1.200 lei.

Procesul durează aproximativ 2 zile de la cerere. CPE este valabil 10 ani de la data emiterii. Trebuie refăcut mai devreme doar dacă se efectuează renovări majore care modifică performanța energetică (reabilitare termică, schimbarea sistemului de încălzire).

2. De ce este obligatoriu certificatul și în ce situații

Certificatul este obligatoriu în mai multe situații:

  • Vânzarea oricărei clădiri sau unități de clădire. Notarul îl solicită la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Lipsa lui poate atrage nulitatea relativă a contractului, atacabilă în instanță.
  • Închirierea pe perioadă mai mare de 30 de zile.
  • Recepția unei clădiri noi, ca document obligatoriu pentru autorizația de utilizare.
  • Renovări majore ale clădirilor existente, după finalizarea lucrărilor.
  • Aplicații pentru programe de finanțare (Casa Eficientă Energetic, programe AFM, finanțări verzi).
  • Anunțurile imobiliare: orice anunț de vânzare sau închiriere trebuie să includă informații despre indicatorii de performanță energetică ai clădirii, inclusiv clasa energetică. Obligația revine proprietarului sau administratorului, dar și agenției imobiliare care publică anunțul.

Sancțiuni

Amenzile pentru nerespectarea obligațiilor legate de certificat au fost majorate semnificativ în ultimii ani. Exemple de încălcări sancționabile:

  • Vânzarea unei locuințe fără CPE valid.
  • Lipsa clasei energetice și a indicelui în anunțul imobiliar.
  • Emiterea unui CPE fără inspecție la fața locului.
  • Folosirea unui CPE expirat sau emis pe metodologia veche.

Cine plătește

În cazul vânzării, CPE este, prin lege, obligația vânzătorului. Costul îl suportă, de regulă, tot vânzătorul. La închiriere, obligația revine proprietarului care închiriază. La recepția clădirilor noi, dezvoltatorul este cel responsabil.

Dincolo de obligația legală, CPE este un instrument util de decizie pentru cumpărător:

  • Estimarea costurilor reale de utilități: clasa energetică oferă o aproximare obiectivă a facturilor lunare.
  • Negocierea prețului: o clasă inferioară (E, F, G) este un argument pentru reducerea prețului sau pentru cererea de îmbunătățiri.
  • Planificarea investițiilor viitoare: recomandările din CPE arată ce intervenții ar îmbunătăți cel mai mult performanța, util pentru bugetarea pe termen mediu.
  • Valoarea de revânzare: o clădire în clasele A sau B se vinde mai rapid și la un preț mai bun. Clădirile în clasele F sau G devin tot mai greu de vândut, mai ales pe măsură ce cerințele europene devin mai exigente.
  • Acces la dobânzi bancare preferențiale: tot mai multe bănci din România oferă dobânzi mai bune pentru creditele ipotecare destinate locuințelor în clasa energetică A sau cu standard nZEB. Diferența poate fi de 0,2-0,5 puncte procentuale față de oferta standard, ceea ce, pe durata unui credit de 25-30 de ani, înseamnă economii semnificative.

Când nu este obligatoriu:

  • Clădirile și monumentele protejate din zonele construite protejate sau cu valoare arhitecturală/istorică deosebită.
  • Clădirile utilizate ca lăcașuri de cult
  • Clădirile provizorii din zone industriale, ateliere și clădiri nerezidențiale agricole cu consum redus de energie (pe o perioadă de până la 2 ani).
  • Clădirile rezidențiale destinate utilizării mai puțin de 4 luni pe an.
  • Clădirile independente cu suprafață utilă mai mică de 50 mp.

Surse utile

Etichete